中新经纬客户端2月14日电 题：《盛松成等：应对疫情打击，对房地产市场的十点建议》　　作者 盛松成(上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授、同策学术委员会主任) 宋红卫(同策房产咨询股份有限公司研究员) 汪恒(同策房产咨询股份有限公司研究员)　　自2020年1月下旬以来，新冠肺炎疫情席卷全国，对中国经济造成打击，房地工业自然也无法置身事外。本次疫情对房地产市场的影响有多大？房地工业如何努力应对疫情才气在行业稳定生长的基础上，发挥促进就业、保障民生、稳定经济生长的作用？　　一、房地工业现状与“非典”时期具有五方面差别　　1.房地工业生长阶段差别。　　2003年“非典”正处于98“房改”初期，住房条件亟需改善，以往因住房分配制度而被抑制的需求获得了释放。现在，中国户均住房已凌驾1.1套，城镇人均住宅修建面积已到达39平方米(2018年)，是2003年的1.65倍。

　　2.政策对房地产的定位差别。　　2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场连续康健生长的通知》(18号文)将房地工业定位为经济生长“支柱工业”。而当前中国房地产进入“房住不炒”阶段。

　　3.房地产市场生长趋势差别。　　2003年中国房地产开发投资和销售面积均处于快速生长期，二者同比增速划分为29.7%和29.1%。现在中国房地产开发投资和销售增速已经出现“倒U型”趋势，2019年房地产开发投资和销售面积二者同比增速划分为9.9%和-0.1%。　　4.房企欠债水平和杠杆率差别。

　　2003年房企欠债规模30698.56亿元，2018年到达674333.36亿元，房企欠债率由58.04%上升至2019年前三季度的80.26%(根据申万一级行业分类尺度)；房地产企业总体欠债与行业增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。　　5.住民对住房的购置力差别。　　2003年中国住民部门杠杆率为16.2%，而2018年则为53.2%，且仍呈上升趋势。收入增长情况也差别，2000-2005年城镇住民人均可支配收入复合增长率为10.81%，2014-2019年为7.99%。

　　二、本次疫情对房地产市场的影响　　1.对房地产开发投资的影响。　　根据房地产开发资金中土地购置费、建安工程、设备工器具购置等组成结构来推算，因土地生意业务、新开工项目中止及在建项目延迟开工等将可能造成今年一季度投资下降37.53%左右。

　　2.对房地产销售的影响。　　受疫情影响，全国多个都会针对房地产市场下发了“暂停谋划”的通知，明令克制售楼处、中介门店继续营业。有关统计资料显示，自1月下旬房企成交量较以往春节期间下降95%。

疫情较重的十个省份商品房销售规模占全国比例凌驾6成。线上销售只是暂时应急手段，较难落实。　　3.对房企的影响。

　　2019年销售回款(包罗小我私家按揭贷款和定金及预收款)已经成为房地产企业最为重要的资金泉源，占比到达了49.62%。如果一季度销售额下降50%，就将损失14398.14亿元。这可能导致房企资金链泛起断裂。　　4.对人口净流出区域房地产市场的影响。

　　三四线都会在物流、居住情况等方面不如一二线都会，在当前大中都会开放落户的配景下，未来人口可能进一步流出三四线都会，需要高度关注三四线都会的房地产风险。　　5.对整体经济增长的影响。

　　如果中国2020年一季度房地产投资增速下降37.53%，根据最近三年的情况，房地产投资下行会造成GDP增速下降0.16个百分点。房地工业与国家统计局分类的42个行业均有差别水平的完全关联关系，尤其是修建业，与房地工业关系精密，对GDP的孝敬还稍高于房地工业，也将对经济增长造成影响。　　6.对就业的影响。

　　如果根据今年一季度房地产投资下降37.53%来估算的话，疫情会影响房地产行业的城镇就业174.85万人(用2018年规模估算，下同)。房地工业对修建业的完全消耗系数为0.027066，可以估算出因房地工业而受到疫情影响的修建业城镇就业人口为73.37万人。如果思量到修建业自身受疫情的打击，受影响的就业人口会更多。　　三、应对房地产市场受疫情打击的政策建议　　1. 给予房地工业须要、合理的支持。

　　除了向受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业提供支持，也应思量接纳适当的措施，平稳房地产市场。建议在“房住不炒”的前提下，稳定房地产投资和销售，支持房地工业合理融资需求，允许部门受疫情影响较大的房地产企业延期还贷，加速贷款展期管理，为企业调整还款计划，不盲目抽贷、断贷、压贷，以缓解近期销售萎缩对房企资金链的打击。在正当合规和控制风险的前提下，适当增加房地产企业的融资渠道，包罗商业银行的表内和表外融资。　　2.继续贯彻落实“房住不炒”的目标。

　　房地工业已进入了新的生长阶段，“房住不炒”成为工业定位。放松这一定位，也许会带来一时的快速生长，但会透支未来生长空间，甚至引发经济金融风险。

这种短期行为并不行取。　　3.强化供应与需求相联合的调控手段。　　当前的调控政策叠加疫情的影响，需求端会受到较大的抑制，疫情获得有效控制后，需求可能释放，如果届时没有丰裕的供应，可能因供需失衡造成新一轮的房价上涨。因此，在未来一段时期内，更要强化供应端的调控，合理适当地增加房地产市场的供应，并要保障地价的相对稳定。

一是焦点都会要适当增加土地供应；二是土地拍卖方面接纳适当的政策调整，好比适当降低土地竞买保证金比例，允许成交土地签约、出让金缴纳适当延期。因疫情影响开工、复工的，可以延期开工和竣工时间。　　4.支持刚需和改善需求。

　　从未来城镇化生长潜力及改善居住条件来看，房地产市场仍然存在一定的刚需和改善需求。因此需要接纳两方面措施，一是倒霉于刚需和合理改善需求的有关政策可做适当调整，好比“认房又认贷”政策；二是金融机构要给予受疫情影响较重的房企和购房者适当的信贷政策支持，好比，住房公积金缴存比例、提取时间等。

　　5.因城施策，对限价政策做适当调整。　　适当增加市场调治的力度。

高端项目的限价原则要明确，保障房企正常拿地的努力性。中低端项目也要给予房企合理的自主订价空间。

在限价政策适当调整后，继续落实“房住不炒”政策，可以对某些项目实施“限售”的约束，一松一紧，防止市场泛起大幅颠簸，保持房价基本稳定。　　6.恒久内仍然要应对房价上涨的压力。

　　一旦疫情获得有效控制，而供应端不能满足被抑制的需求，房价就会快速反弹，尤其在一线和焦点二线等经济基础较好、都会治理效率较高、工业及医疗资源较蓬勃的的都会，“稳房价”仍将是这些地域调控的重点。　　7.要关注部门三四线都会房地产市场的风险。

　　疫情发生恰逢春节假期，严重攻击了返乡置业，三四线都会楼市可谓雪上加霜，尤其需要关注。随着大中都会落户放开，未来三四线都会将面临更大的人口流出压力。

应严格根据住建部要求，因城施策，防控三四线都会房地产市场风险。　　8.坚持房地产市场调控的预期治理。　　保持政策定力，坚持“房住不炒”的目标，扭转恒久以来形成的政策预期，确保政策的一连性与稳定性。　　9.适度发挥发挥房地产投资稳定经济的作用。

　　现在投资对中国经济增长的孝敬率为30%左右，而房地产投资在中国牢固资产投资中的占比约20%，如果再思量房地产消费和对其他工业的动员作用，稳定房地产市场就能在较大水平上稳定经济增长。　　10.制止房企大量倒闭打击整个房地产行业。当前房企欠债率整体较高，受疫情影响，资金链断裂的风险进一步上升。

因此，要稳定房地产企业。除了房企拿地、房企订价等政策做出适当调整外，还要给予房地产企业在融资、税费减免等方面享受与其他企业相同的待遇。

　　我们不能把合理支持房地工业平稳生长的政策视为对房地产调控的放松，这是在遵循“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”原则下，应对疫情，稳定经济、促进就业、保障民生的相机决议政策手段。(中新经纬APP)　　中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单元及小我私家不得转载、摘编或以其它方式使用。本文不代表中新经纬看法。

本文来源：亚博2022手机登录网址-www.kelon-bj.com